駅前不動産屋 今日も回りは敵だらけ
名も無い小さな駅前不動産屋が
強力な大手不動産屋と
地主系地元業者のひしめく中
ナントカ生き残ってます。
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3月 25日 （月）
価値の無い土地に寄って来るのは全て詐欺です
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私が何度か書いてる
大学を卒業して最初に勤めた会社が詐欺会社だって話
これは私はその手口を詳しく知ってる訳ですが
驚いた事に
数日前に全く同じ手口の詐欺で捕まったニュースが流れましたね
私が勤めてた詐欺会社は
当時関わった幹部は全員逮捕され
新聞の一面のニュースになりました。
にも関わらず
あれから40年近く経っても
同じ手口で騙される人達が絶えない
本当に不思議です。
特殊詐欺も
こんなに毎日のように新聞報道に出て
警察や銀行やマスコミが揃って啓蒙活動をしてるのに
いつまで経ってもその被害は増え続けます
このニュースを見る度に
何で？
って思いますが
まぁもしかしたら元々人を疑わない純粋な人が多いって事かも知れません。
私は今まで自分が大学を卒業して入った詐欺会社の手口は
真似する人がいるといけないのこれまで書きませんでしたが
被害者が今でもたくさんいるようなので
それを防止するためにも少し書いて見たいと思います。
私が勤めた詐欺会社
騙すのは最初は顧客ではありません
私のように何も知らない社員です。
そして
入社してからも
会社は私たちに詐欺の片棒を担いでる事が絶対にバレないように
徹底していました。
具体的には私のような騙された社員がやる事は
原野商法で価値のない不動産を買ってしまった人に
その土地の買収を持ちかけるのです。
どんな話をするかと言うと
私たちが会社から聞かされてるのは
その地域一帯に行政とある上場会社が秘密裏に工業団地を計画してるために
発表前にある程度の買収を済ませたい
って話です。
そして
一定の土地が確保出来れば
残りの土地は強制執行になるので
先に売った人達だけが高値で買って貰える
そんな話でした。
で
それを信じた私たちは
その土地の所有者を訪ねて
売却の意思を確認した書類をもらい
それを会社に提出する
これが仕事です。
私たちから書類の提出を受ければ
ここから先は会社の幹部が引継ぎ
その後どうなったかの報告はありませんでした。
いずれにしても
私たちはその売約希望の書類を貰った段階で報酬を貰えるので
その後の展開もあまり気にもしていませんでした。
が
私の場合は
ある日
私を飲みに連れて行ってくれた専務が
酔った勢いで
私に会社の実態が詐欺である事を教えてくれました。
で
私は翌日に会社を辞めましたが
驚いた事に
私が同期の人間26名を集めて
その話をしたのに
私以外に誰も会社を辞めませんでした。
私が
人間の本質に本当に失望した瞬間でした。
その後
その会社の幹部は全員捕まり
私は警察にも積極敵に協力しましたので
刑事裁判にも
検察側の証人として何度も参加しました。
暴力団とつながってる会社でしたので
私はその後10年くらいは
もしかしたらいずれ仕返しがあるかも？
と少し怯えていました。
ですから
私は裁判を通じて
その後詐欺の幹部達がどんな話で騙していったのか
その話法も詳しく知っています。
長くなりましたので端折りますが
譲渡所得税の節税
等価交換方式
買収計画の隠密性
こんな話を巧みに織り交ぜて
そして騙して
更に価値のない土地を高額で売りつけた訳です。
一度騙された人間は
何度でも騙す事ができる
だから
詐欺集団は名簿を大切にしてる訳です。
では騙されないためには？
実はこの原野商法の被害者
今でも私たちによく相談があります。
ナントカって会社が買いたいって言ってきたんだけど？
って話です。
そんな時に私が言う言葉は決まっています。
詐欺です相手にしないで下さい
それだけです。
本人は手放せずに困ってた土地ですから
希望を捨てきれずに
納得できない顔をする事がありますが
私は
あえて更に不快になるような話をします。
アナタの土地を買いに来ると言うことは
アナタが汚れて洗おうとして洗濯カゴに入れてる
下着を買いに来るような物です。
そんな人が来たら家に上げて
売ろうと思いますか？
って
残念ながら
詐欺の被害に遭いたくなければ
騙されて買った土地は
子孫の戒めのためにとっておく
それ以外の価値はありません
って事で
諦めて下さい。
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>> 返信
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3月 24日 （日）
ガンのおかげで決済ができる事になりました
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不動産売買の場合
契約書を交わしてから
最後の取引まで時間があるのが普通です。
大体１ヶ月から2〜3ヶ月ってのが多いですが
希に半年位間が空くことがあります。
この期間は
不動産屋にとっては精神衛生上大変良く無い日々が続きます。
理由は
その間に契約が白紙に戻ったり
あるいはトラブルになったり
なんて事がたまに起こるからです。
最近は少なくなりましたが
昔は買主のローンがつかなくて白紙解約
ってのも時々ありましたね。
今のように銀行の事前審査がありませんでしたから
ギリギリの資金繰りのお客様は
ローン書類を出してみないと分からない
って感じでしたから
申し込んでもダメになる
ってのもたまにあったのです。
まぁ白紙解約になれば
不動産屋は成功報酬
それまでも努力が無駄になりますから
大変ガッカリする訳ですが
それでもすんなり手付け金が戻ってくれば良いのですが
たまに手付け金を返すのをゴネる
なんて売主もいましたね。
私が出合った最悪の売主は
“もうお金は使ってしまった、文句があるなら裁判でも何でもしろ”
って開き直ってきました。
胃に穴が空きそうなストレスでしたね。
私自身は
こんな思いをたくさんしてきましたので
今でも
少しでも人格に問題がある人間とは
原則的に契約はしないのです。
今は社員が育ちましたから
私が立ち会うケースも少なくなりましたが
以前はせっかく社員が頑張って契約の場までこぎつけたのに
その場で問題があると
契約を壊す
なんて事が良くありました。
社員は怒りますが
私はトラブルが見えてるのであれば
契約はしない
これを徹底してた訳です。
そんな感じで
契約を締結してから残金決済までの間は
経験を積めばトラブルをたくさん経験しますので
ハラハラドキドキの時間となり
精神衛生上大変良くないのです。
ですから
不動産の仕事は
長く続けるには
この時間の精神的負担
これを減らす事は大変重要になります。
想定できる悪い話しは
契約前に売主買主にしっかり伝えますし
相手が十分理解してないと思えば
しつこい位に確認します。
例えば
確定測量が条件になってる時には
隣地の人の態度によっては契約が流れる
この可能性も伝えますし
買主が業者で
開発許可が条件になってる時には
その許可が下りるまでの間に
買主が倒産する事もある
そんな話もします。
会社なら倒産ですが
実は個人も突然亡くなる事もあります。
売主が高齢の場合はたまにありますし
私は一度だけ４０代の買主が亡くなった事もあります。
そんな感じで
とにかく決済までの期間は
色んな事が想定されますので
そんな話をたくさんして
私はなるべく寿命を縮めないようにしてきました。
まぁしかしそうは言っても
色んな問題があってもほとんどは解決します。
これも不動産屋の腕の見せ所ですよね
先ほど言った手付け金を返さない売主は
結局減額になったローンに合わせて値段を下げてもらい決済しましたし
買主が亡くなったケースは
売主が気持ち良く解約に応じて再度販売開始となりました。
それにしても最近あったケースは
本当に特殊でしたね。
境界の石が無かったために
測量士に確定測量をお願いしたのですが
例によって隣地の人のハンコが貰えないと困りますので
契約前に隣地の方と話をして
協力していただけると言う事で
契約を締結しました
で
測量に入った訳ですが
タイミングの悪い事に
その途中で
隣地の方がガンで入院してしまいました
これでは決済までに測量が間に合わない
そんな心配をしていましたが
先日依頼した測量士さんが
無事書名捺印をもらったって報告にやってきました。
入院してるのにどうやって？
って不思議に思い聞いて見ると
その測量士さん
笑いながら
“実は私もガンで入院しまして、偶然隣地の方と同じ病室だったんです”
まぁ本人達にとっては災難ですが
私たちにとってはラッキーでしたね
普通は
隣地の所有者も測量士もガンとなれば
ほぼ決済延期は避けられませんからね
こんな事もあるんですね。
で
そのガンになった測量士さん
まぁ豪快ですよね
この仕事が終ったら手術するそうですが
肺がんと言われても
タバコを止めずにまるで何事もなかったかのようです。
無事に治って退院して欲しいですね
今後もお仕事を頼みたいですからね
縁を感じます。
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いつもブログありがとうございます。
人格に問題がある方から持ち込まれた売却依頼の案件はいったいどのように話をして断っていたのですか？
まさにそのような売却の話が持ち込まれておりまして、ご教示いただければと思います。
サンショウホーム ..3/24 18:12（日）
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＞サンショウホームさん
私の場合は問題のあるお客様に対して断る時にははっき言います。
よく使う言葉は
これまでのいきさつで
先が思いやられますから
当社の仲介は遠慮させて下さい
です
はるぼ ..3/27 18:12（水）
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おはようございます。
本当にはっきりなんですね。
大変勉強になりました。
ありがとうございます。
サンショウホーム ..3/28 9:16（木）
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>> 返信
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元気で長生き
これが人間にとっては幸せ
って考えてる人が多いと思いますが
今医療と栄養状態の発達で
９０歳になっても元気な人
たくさんいますね。
って事は
幸せな人間が増えてる
って事になりますが
残念ながら実際にはそんなに単純ではありません。
長生きすると言うことは
見方を変えれば
たくさんの若い人の死を見る
って事でもあります。
まぁそれが赤の他人なら良いですよね
実際に
元気で長生きしたために
子供に先立たれるお年寄りが増えています。
９０歳まで長生きするって事は
子供が７０代になってる人も多い訳で
そっちも立派なお年寄りって事になります。
しかも
その子供が
生活の全てを面倒見てた
なんてケースも多いわけですから
９０歳を過ぎてその支えを失ったショック
測り知れませんよね
私なら自分の子供の死を見るくらいなら
絶対に長生きなんかしたくありません。
それと
子供に先立たれるケースは
理論的に説明できる原因がある事もあります。
私のお客様で６０代で亡くなった方は
一人暮らしの自分の母親を呼び寄せて
その介護の疲れで自分が弱ってしまい
先に行ってしまいました。
結果
残されたのは血のつながらないご主人とお母さんって事になり
大変困った訳です。
お母さんは９０歳も超えて
娘に先立たれ
婿さんに気を使いながら暮らす
まぁ辛かったでしょね。
その後の事はどうなった分かりませんが
私がそのおばあさんの立場であれば
少しでも早くお迎えに来てほしい
って思うでしょうね。
そんな感じで
今の長寿社会は
亡くなる順番の混乱が起こって
逆に不幸になる
そんなお年寄りも多いのです。
この逆転現象でやっかいなのは相続ですね。
相続対策で息子に生前贈与をしたら
その息子が亡くなってしまった
ってケースもありましたし
兄弟で相続の事は話がついてたのに
その兄弟の一人が亡くなり
代襲相続って事になって
その子供たちが出てきて
おじさんおばさんと大モメ
ってのもありましたね。
いずれにしても
私たち人間に限らず
生物は
老いたものから去っていく
これが自然の原理ですが
医学の進歩は
その原理にも抗う事になってしまってるのです。
これから高齢化はますます進行しますので
この問題はさらに複雑になって行く
これは間違いありません。
私たちが初めて体験する超高齢化社会は
かなりやっかいだと思いますね。
長生きが良いとは限らない
私はそんな考えです。
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>> 返信
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3月 22日 （金）
全く役に立たないのに中々取れない物
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スギ花粉がピークを過ぎた
なんてニュースが流れて喜んでる人は多いと思いますが
私自身はこれからが花粉症の一番キツい時期に入ります。
4月中頃にピークを迎えるヒノキ花粉
これがスギの何倍もキツいのです。
多分私みたいな人もたくさんいると思いますが
相変わらず世の中はスギ花粉とヒノキ花粉を区別せずに
花粉症のピークは過ぎました
なんてニュースを流すんですよね。
しかし
当社の社員にも
ヒノキには全く反応せずに
スギだけで終る人間がいますが
少し憎らしくなりますね
自分だけ治って・・
って
いわゆる嫉妬心が私の中にもある事が確認できる瞬間でもあります。
この嫉妬心
生きてく上では何の役にも立たないだけでなく
時には全てを台無しにしてしまう
にも関わらず私たち人間に深く刻まれてる感情で
本当にやっかいですよね。
ですから
人生を無難に生きたいと思えば
この嫉妬心をしっかり意識して退治ないと
大体争いと孤立が待っています。
私がたくさん目にしたのは
小さい頃は仲の良かった姉妹が
結婚してご主人の収入に差が出来て
疎遠になってくケースです。
で
親の相続の時には
それが元で骨肉の争いになります。
私自身
今までの人生で
この嫉妬心の攻撃対象になった事はたくさんあります。
その経験から思うのですが
人は頑張って結果を出せば
必ず周りに嫉妬する人間が出て来ますから
上昇志向の人達は
それに対する心構えも大切です。
自分に全く落ち度が無くても
頑張って豊かになれば
そうでない身近な人間に嫉妬心が芽生えて
不合理な攻撃を受けるのです。
では
そんな人達に対してどう対応すれば？
まぁ結論は簡単です
自分に対して嫉妬するのであれば
もうその人とは生きる世界が違う
そう割り切って
距離を置き
無益な争いを避ける事です。
私も若い頃
同僚でいきなり私と口を利かなくなった人がいましたが
私は気にしませんでした
まぁしかし
周りはその人間の器の小ささに辟易しますよね
結果その人は会社にいられなくなり
辞めて行きました。
また独立してからも
散々同業者の嫉妬に会いました。
そんな人達と関わる必要もありませんから
悉く相手にしませんでしたが
相手にしなければ不快な思いもしませんので
その経験からも嫉妬に対しては
距離を置く
これが一番だと思っています。
国レベルでも
私達日本が敗戦国にも関わらず
経済発展をすれば
隣国は面白くありませんよね
この話はこれ以上語りませんが
いずれにしても
嫉妬につける薬はありませんから
嫉妬心丸出しによる幼稚な行動は
相手にしない
これが一番です。
それと
嫉妬心の制御ができない人は
これは絶対に根絶しないと
つまらない人生になりますよ。
そんな人はどうすれば良いんでしょうね？
これも簡単です
嫉妬は
相手が自分と同じレベルだと思うから起こるのです。
私自身
中学の部活で
レギュラーになれなかったために
嫉妬心が芽生えて
今の人生につながっています。
つまり
私はレギュラーに選ばれた人より自分の方が上手い
そう思ってたのです。
これが逆に
プロにいくような明確に実力の差があったとしたら
嫉妬は湧いて来ません。
つまり
行き着く所は
嫉妬は
自分の実力に向き合わずに
相手を見下すから
その葛藤で生まれるのです。
自分より少しでも上に行かれたと思ったら
頑張って追いつく気概がなければ
とっと負けを認める
これが嫉妬退治の心がけです。
それが出来れば
世の中恐れる物はありません。
私は
若い同業者が業績を上げてる人を見ると
ただ湧いて来るのは尊敬の念
それだけです。
そして
お互い嫉妬がなければ
同業者でも
楽しくお酒が飲めるって訳です。
まぁしかし良く考えれば
還暦を過ぎましたからね
張り合う気力なんかありませんよね。
歳をとれば
何もしなくても嫉妬心は消えてく
これも言えると思います。
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>> 返信
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セブン＆アイホールディンングの元ＣＥＯの鈴木敏文さんが
以前新聞のインタビューで
新規事業を始めるときに
コンサルティング会社に調査を依頼する会社が多いが
あれは明らかに間違い
そう言い切っていましたね。
理由はコンサルティング会社は
過去のデーターに依存して未来を予想する訳ですが
長年経営して来て
この過去のデータは将来の予測に妨げになる
そんな感じの話をしていました。
この話は私は全く同感です。
私自身は鈴木さんのように大きなビジネスを経験した訳ではありませんが
若い頃から不動産の世界に身を置いて
将来の予測を何度もしたし
顧客にも語りましたが
基本的に過去の経験に基づく予測は当てにならない
これを身をもって経験したのです。
もし私が将来の予測に長けてたとしたら
私は日本一のお金持ちになっていたかも知れません。
予測が外れまくったから
零細企業の経営者のままなんです。
もう少し極論すれば
翌日の株価を確実に知る事ができれば
誰でも世界一の大金持ちになれます。
この事からも
未来の予測能力は
神様は人間には与えていない
これが良く分かります。
にも関わらず
私たちは先の事を知りたい願望が誰にもありますから
それを利用した人達に簡単に利用される訳です。
霊能力や予言を信じる人はいつの時代もたくさんいますし。
”確実に儲かります”
なんて言われて投資詐欺に遭う人も絶えないのです。
本当に霊能力があって未来が予測できるのであれば
その人は世界一の大金持ちでなければ理屈にあいませんし
確実に儲かる話であれば
その本人が投資して決して他人には言わないはずですから
少し考えれば
そんな話を信じるのは愚か
そう思いますが
しかし人間は未来の予測欲求がありますから
目がくらんでしまい引っかかるのです。
そんな事で人生を台無しにしないためには
先の事が分かる人間は世界中どこを捜しても一人も居ない
これはしっかり頭に入れるべきです。
逆に未来を断定的に語るのは
宗教であれ投資であれ
詐欺の同類
私はそんな考えです。
宗教も終末思想で信者を操り無料奉仕でコキ使い布教させる訳ですが
当然その予想は外れますから
その矛盾から目を反らせるために
時にはオウムのような悲惨な事件になるのです。
ですから
残念ながら
いくら神に祈ろうが
霊媒師にお金を払おうが
私たち人間には少し先の事も予測できない
これは間違いありませんので
私たちが唯一できるのは
それを理解して
自分の中でどんな不測の事態にも覚悟する
これだけです。
今日元気でも
翌日車に撥ねられ命を落とす人はたくさんいます。
また
風邪のつもりで病院に行ったら
末期癌を宣告された
なんて話も聞きます。
これが
私たち人間に与えられた人生です。
将来の不安に備えるために私たちは蓄財しますが
お金は将来の不安を全て払拭できる訳ではありません
どんなにお金を貯めても
交通事故には遭いますし
貧しい人と同じように癌にもなります。
大切な事は
それを全て覚悟して
地に着いた生き方を貫く事
私はいつもそう思っています。
逆にその覚悟が無いと
将来の不安に襲われ
冷静な行動ができずに破綻する
そんな事もよく目にします。
いくら売り上げを上げても
倒産の恐怖から
どんどん手を広げて行く経営者
不動産の世界ではよくいます。
その中には
気づいて見たら
借金だらけで身動きが取れなくなってた
なんて人達がたくさんいます。
将来の不安は
それが強いと
逆に恐れた世界に付き進む
こんなやっかいな物でもあるのです
ですから
覚悟
これが私が行き着いた結論です。
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>> 返信
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3月 20日 （水）
安全な場所で生きる者が戦いで敗れた者を見下すのは大間違い
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昨年は最後まで優勝争いをして
そしてサイバーエージェントが経営に乗り出し
今年はＪ1昇格を目指してた町田ゼルビア
残念ながら3連敗を喫して
早くも昇格どころか残留に目標が移った感があります。
地元のサポーターとしてはショックですが
しかしこれはスポーツでは良く見られるシーンですよね。
相撲では大関取りの場所とか言われて持ち上げられる力士
終って見れば負け越し
ってのも良くありますし
実力はズバ抜けてるのに
勝負所で負けて
結局横綱になれなかった力士もいます。
ゴルフでは
優勝争いをして最終日まで来たのに
最後は大崩れ
ってのは本当に良く目にします。
つまり
一流のスポーツ選手と言われてる人達も
メンタルで崩れて行く
これがスポーツです。
やっかいですよね
散々稽古で鍛え上げても
本番で緊張して結果が残せない訳ですから・・
言い方を変えれば
メンタルが強くなければ
いくら素質に恵まれて練習しても
頂点には立てない
って事です。
これ
ビジネスでも大体似たような物ですね
特に不動産の世界は
いくら頭が良くても
メンタルが弱ければ通用しません。
経営者も
会社を大きくする人達は
精神的にタフですよね。
私は借金しただけでビビリますが
不動産屋には
借金の多さが自分の価値
そんな風に考えてる人もたくさんいます。
そして
ガンガン不動産を買いまくって急成長していきます。
しかしスポーツの世界は
ある程度能力で選別されて
限られた者だけが土俵に上がる事ができますが
ビジネスの世界は
基本的に能力が欠如しても
思い込みだけで参加する事ができます。
思い込みタイプは
元々能力の欠如を
妄想で補う訳ですから
大体先の事は楽観的な感情が支配して
メンタル的には強いと言うより
病気
そんな事が多いので結果は見えています。
深く考えずに
ただ突き進めば良いって物ではありませんよね
猪突猛進型の不動産業者の大半は
跡形も無く消え去る
これも私が見て来た世界です。
元々能力が欠如した人は論外だとしても
いずれにしてもビジネスの世界でもスポーツと同じで
能力が備わってるだけではなく
精神的に強くなければ上に行けませんが
実際には能力を備えて上を目指す人達でも
大半は目標を達成する事はできません
だからトップは価値がある
そうも言えます。
私はその事が良く分かってますから
大きなチャレンジをして敗れて行く人達
尊敬の念が湧いてきます。
会社を潰したとしても
自分や家族は厳しい事になるかもしれません
その過程では
社員の生活を支えて来た訳ですから
見方を変えれば
自らを犠牲にして
社員に人生を捧げた
そうも言えるのです。
社会全体を見ても
私たちの今の生活があるのは
命を省みず徳川幕府を倒した志士たちのおかげでもありますし
国レベルでも
アメリカに挑戦して敗れた
この悲惨な経験の上に
私たちの今の繁栄は成り立っています。
ですから
私たちは
敗れた人達を見下しがちですが
これでは自らの思考の浅さを露呈してるような物です
無難な世界で生きてる者が
大きな物にチャレンジした人を見下すのは
全くの認識不足です。
私自身
安全運転第一の生き方ですから
大きな事はできませんが
それだけに
猛者達に対する憧れと尊敬
そんな気持はいつも持っています。
そして
時には
私自身も
大きな物にチャレンジしたい
そんな欲求が湧いて来る事もあります。
今までの所はそれを抑え続けてきましたからここまで来た訳ですが
これから先はどうでしょうね？
まぁ同じですね
私に元々そんな勇気はありません。
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